תהליך לקיחת משכנתא
לתהליך לקיחת המשכנתא!
והוא כולל מספר שלבים חשובים שחשוב להכיר לפני שמתחילים. המדריך הבא יעזור לכם להבין את התהליך ולהיערך בהתאם.
השלבים
שלב האפיון הראשוני:
בדיקה מקדימה של מספר גורמים מרכזיים: הכינו את התשובות מראש. האם הנכס רשום בטאבו או לא? האם יש חריגות בנייה בנכס? האם יש היתרי בנייה מלאים? האם קיימות משכנתאות או עיקולים על הנכס? האם זכויות הבנייה מנוצלות במלואן? האם הנכס בבנייה או יד שנייה? מה גובה ההכנסה הקבועה נטו של כל הלווים? האם קיימות הכנסות נוספות (שכר דירה, קצבאות)? מהן ההתחייבויות החודשיות הקיימות (הלוואות, מזונות)? האם קיימים חובות או הלוואות נוספות? האם יש נכסים נוספים בבעלות הלווים? יכולת החזר חודשי לפי הרגולציה: האם ההחזר החודשי עומד במגבלת 33% מההכנסה נטו?(במקרים חריגים 40%) האם נדרשת הגדלת הכנסה לעמידה בקריטריונים? האם יחס ההחזר החודשי תואם את דרישות בנק ישראל? האם קיימת יכולת עמידה בהחזרים גם בתרחיש של עליית ריבית? בחינת הצורך בערבים: האם ההכנסות מספיקות לקבלת המשכנתא ללא ערבים? האם נדרשים ערבים להשלמת הכנסה? האם יש ערבים פוטנציאליים העומדים בקריטריונים? מה מצבם הפיננסי של הערבים המיועדים? חישוב סכום המשכנתא: מה עלות הנכס הכוללת? כמה הון עצמי קיים? האם נדרש מימון משלים? מהו אחוז המימון המבוקש מערך הנכס? האם קיימים מקורות נוספים למימון העסקה? בדיקות נוספות: האם יש מקורות להוצאות הנלוות (עו"ד, שמאי, ביטוחים)? האם קיימת גמישות בהון העצמי? האם יש צורך בשעבודים נוספים? האם נדרשת הערכת שמאי מקדמית?
שלב איסוף המסמכים והאישור העקרוני:
לצורך קבלת אישור עקרוני מתקדם ומפורט מהבנק, יש להכין מספר מסמכים חיוניים: לשכירים נדרשים שלושה תלושי שכר אחרונים, ואילו עצמאים יידרשו להציג שומות מס עדכניות וקודמות בנוסף לאישור רואה חשבון על הכנסותיהם. בנוסף, יש להציג דפי חשבון בנק של שלושה חודשים אחרונים המציגים את תנועות החשבון השוטפות, וכן אישורי יתרות והתחייבויות מכל הגורמים הרלוונטיים - בנקים אחרים, חברות חוץ בנקאיות או כל התחייבות אחרת שתקופת ההחזר שלה עולה על 18 חודשים. יש לצרף צילום תעודת זהות וספח, וכמובן את חוזה הרכישה החתום או לפחות טיוטה מתקדמת שלו. חשוב לציין כי למי שמעוניין באישור עקרוני ראשוני ומהיר, המתמקד רק באישור סכום ההלוואה ללא בדיקה מעמיקה של מסמכים, קיימת אפשרות להגיש בקשה מקוונת דרך אתרי האינטרנט של הבנקים השונים. עם זאת, אישור כזה הוא גנרי בלבד ואינו מהווה התחייבות סופית של הבנק למתן ההלוואה.
בניית תמהיל המשכנתא:
לאחר חתימה על הסכם המכר, מגיע השלב של בחירת תמהיל המשכנתא. בשלב זה: נבחנים מסלולי משכנתא שונים משווים בין אפשרויות שונות של הרכב המשכנתא מחשבים את ההחזר החודשי בכל אפשרות בוחרים את התמהיל המתאים ביותר ליכולות ולצרכים שלכם.
תהליך השוואת הצעות:
תהליך השוואת הצעות והמכרז לאחר בחירת תמהיל המשכנתא המתאים, מגיע השלב החשוב של השוואת ההצעות בין הבנקים השונים. מומלץ לפנות ל-2-3 בנקים רלוונטיים לעסקה לצורך קבלת הצעות מפורטות. כאשר התהליך מתבצע באמצעות יועץ משכנתאות מקצועי, משך הזמן הממוצע הוא כשבועיים עד שלושה, שכן היועץ מכיר את הנפשות הפועלות, את תהליכי העבודה ואת מדיניות הבנקים השונים. לעומת זאת, לווים המנהלים את התהליך באופן עצמאי עשויים להידרש לזמן ארוך יותר, בשל הצורך ללמוד את השוק, להבין את המושגים המקצועיים ולנהל משא ומתן מול מספר בנקים במקביל. בשלב זה מתבצעת השוואה מעמיקה של תנאי ההלוואה השונים, כולל ריביות, עמלות ותנאים נלווים, תוך ניהול משא ומתן מול הבנקים במטרה לשפר את התנאים המוצעים. רק לאחר קבלת כל ההצעות וניתוחן המעמיק, תתקבל ההחלטה לגבי ההצעה המיטבית שתואמת באופן המיטבי את צורכי הלווים.
השלמת תהליך המשכנתא ושחרור הכספים:
לאחר סיום המכרז, מתחיל השלב האחרון והקריטי בתהליך המשכנתא. בשלב זה נדרשת הכנה קפדנית של מסמכי הביטחונות, הכוללים ביטוח חיים וביטוח מבנה בהתאם לדרישות הבנק. במקביל, יש להשלים את כל המסמכים העדכניים הנדרשים ולהזמין שמאות לנכס מרשימת השמאים המאושרים של הבנק. בנוסף, תתקיים מפגש חתימות - הן של הרוכשים והן של המוכרים - על מסמכי הבנק השונים אצל עורכי הדין והכנת ייפוי כוח נוטריוני לטובת הבנק הנבחר. לוח הזמנים הצפוי לשלב זה מתפרס על פני מספר ימי עסקים: התהליך מתחיל בבדיקת המסמכים הראשונית שאורכת 2-3 ימי עסקים, לאחר מכן מתואם מועד החתימות בבנק בהתאם ללוח הזמנים של הצדדים. עם השלמת כל המסמכים הנדרשים, מתבצעת בדיקה סופית במחלקת חיתום שנמשכת 2-3 ימי עסקים נוספים, ולבסוף העברת הכספים למוכרים שמתבצעת תוך 1-2 ימי עסקים. להצלחת התהליך, מומלץ לאמץ מספר כללי זהב חשובים: יש לשמור את כל המסמכים בצורה מסודרת ולדאוג שיהיו מעודכנים, לשמור על זמינות גבוהה לפניות הבנק, להקפיד על עמידה בלוחות הזמנים שנקבעו, ולוודא באופן שוטף את תוקף האישורים והמסמכים השונים. חשוב להבין שזהו תהליך מורכב, ולכן אל תהססו לשאול שאלות ולבקש הבהרות בכל שלב. המטרה היא להגיע לקו הסיום כשכל הפרטים מדויקים ומושלמים.