לתהליך לקיחת המשכנתא!
והוא כולל מספר שלבים חשובים שחשוב להכיר לפני שמתחילים. המדריך הבא יעזור לכם להבין את התהליך ולהיערך בהתאם.
-1- בדיקות לפני התחלת תהליך משכנתא
📍 פרטי הנכס
האם הנכס רשום בטאבו? האם קיימות חריגות בנייה או חוסרים בהיתרים? האם יש משכנתא/עיקולים על הנכס? האם מדובר בנכס חדש או יד שנייה?
💰 הכנסות והתחייבויות
מה גובה ההכנסה של הרוכשים נטו? האם יש הכנסות נוספות (שכירות, קצבאות)? אילו התחייבויות קיימות (הלוואות, מזונות)? האם יש נכסים נוספים?
📊 סכום המשכנתא, יכולת החזר והון עצמי
מה שווי הנכס? האם ההחזר החודשי צפוי לעמוד בכ־33% מההכנסה נטו (ובמקרים מסוימים עד כ־40%)? האם תוכלו לעמוד בהחזר גם בתרחיש של עליית ריבית? מה גובה ההון העצמי הנדרש בהתאם לסוג הרכישה: דירה ראשונה – לפחות 25% הון עצמי. משפרי דיור – לפחות 30% הון עצמי, בכפוף להתחייבות למכירת הנכס הקיים. משקיעים (נכס נוסף) – לפחות 50% הון עצמי חשוב שההון העצמי אינו מבוסס על משכון של נכס קיים.
👥 ערבים (אם נדרש)
האם נדרש צירוף ערבים לצורך השלמת ההכנסה? במקרה כזה, הערבים צריכים להיות בני משפחה מדרגה ראשונה, או בני/בנות זוג בכפוף להסכם הפרדה רכושית מאומת, העומדים בקריטריונים הפיננסיים הנדרשים.
🧾 הוצאות נוספות
האם לקחתם בחשבון עלויות כמו עו״ד, שמאי, אגרות וביטוחים?
-2- שלב איסוף המסמכים והאישור העקרוני
🪪 מסמכים מזהים ופרטי העסקה
צילום תעודת זהות + ספח חוזה רכישה חתום או טיוטה מתקדמת
💼 הכנסות
שכירים: 3 תלושי שכר אחרונים, עצמאים ושכירים בעלי שליטה: שומות מס עדכניות וקודמות + אישור רו״ח, חוזי שכירות, קצבאות ועזרה מההורים קבועה.
🏦 דפי בנק והתחייבויות
דפי חשבון בנק ל־3 חודשים אחרונים, אישורי יתרות והתחייבויות מכל הגורמים: בנקים, חברות חוץ־בנקאיות, הלוואות מעל 18 חודשים, מזונות וכל התחייבות נוספת.
-3- שלב בניית התמהיל
🔍 בחינת המסלולים
לאחר חתימה על הסכם המכר, מתחילים לבחון את מסלולי המשכנתא השונים הקיימים בשוק: ריביות, הצמדות, תקופות וסוגי מסלולים.
⚖️ השוואה וחישובים
משווים בין הרכבים שונים של המשכנתא, ומחשבים את ההחזר החודשי בכל אפשרות כולל בחינת תרחישים עתידיים.
✅בחירת התמהיל הנכו
בוחרים את התמהיל המתאים ביותר כזה שמאזן בין החזר חודשי נוח, יציבות לאורך זמן והתאמה ליכולות ולצרכים שלכם.
-4- שלב תהליך השוואת הצעות
📩קבלת הצעות
פונים ל־2–3 בנקים רלוונטיים ומקבלים הצעות למשכנתא בהתאם לתמהיל שנבחר. כאשר התהליך מנוהל נכון, ניתן לקבל הצעות מסודרות תוך זמן קצר יותר.
⚖️השוואה וניהול משא ומתן
מבצעים השוואה בין ההצעות ריביות ותנאים נלווים, ומנהלים משא ומתן מול הבנקים כדי לשפר את התנאים.
✅בחירת ההצעה המתאימה
לאחר ניתוח כל ההצעות, נבחרת ההצעה המתאימה ביותר כזו שמשלבת תנאים טובים וריביות הכי זולות.
-5- השלמת התהליך ושחרור כספי המשכנתא
📑הכנת מסמכים ובטחונות
לאחר סיום המכרז, מתחילים בהכנת כלל המסמכים הנדרשים: ביטוח חיים וביטוח מבנה בהתאם לדרישות הבנק, השלמת מסמכים עדכניים והזמנת שמאות לנכס מתוך רשימת השמאים המאושרים של הבנק.
✍️חתימות ואישורים
מתקיים שלב החתימות הן של הרוכשים והן של המוכרים על מסמכי הבנק, לרוב באמצעות עורכי הדין. בנוסף, נחתם ייפוי כוח נוטריוני לטובת הבנק לצורך השלמת התהליך.
💸אישור סופי והעברת כספים
הבנק מבצע בדיקה סופית של המסמכים (חיתום), ולאחר אישור מועברים הכספים למוכרים. התהליך כולו נמשך לרוב מספר ימי עסקים, בהתאם לקצב השלמת המסמכים והתיאומים.